Ce cumpărați și de la cine
O tranzacție imobiliară începe cu identificarea exactă a bunului și a persoanei care îl vinde. Apartamentul, terenul, parcarea și spațiile de depozitare pot avea situații juridice diferite. Oferta comercială trebuie comparată cu actele, înainte de plata rezervării sau a avansului. Referințele privind locuințele viitoare, rezervarea și avansul au fost actualizate la 5 noiembrie 2026.
Verificarea privește atât dreptul de proprietate, cât și posibilitatea de utilizare a imobilului potrivit obiectivului cumpărătorului. Aceleași întrebări sunt relevante pentru o locuință, un spațiu comercial sau o investiție destinată închirierii.
Titlul de proprietate și cartea funciară
Extrasul de carte funciară arată înscrierile existente, dar trebuie citit împreună cu actul de dobândire și documentația cadastrală. Se verifică identitatea proprietarului, dreptul de a semna, cotele deținute, ipotecile, interdicțiile și eventualele litigii notate. Istoricul dobândirilor poate indica necesitatea unor documente suplimentare.
Dreptul de superficie, uzufructul, abitația și servituțile pot influența folosirea bunului. De exemplu, existența unei construcții nu înseamnă automat că vânzătorul deține și terenul. Accesul la drumul public și drepturile asupra căilor comune trebuie clarificate, inclusiv când sunt promise în materialele de prezentare.
Autorizații, suprafețe și starea construcției
Pentru o construcție se compară autorizația, documentele de recepție și înscrierile cadastrale cu situația prezentată cumpărătorului. Modificările de compartimentare, extinderile și schimbările de destinație pot necesita verificări separate. Pentru un teren, contează regimul urbanistic și condițiile în care proiectul dorit poate fi autorizat.
Analiza juridică se coordonează cu verificarea tehnică făcută de specialiști. Existența unor acte nu confirmă singură calitatea execuției. Sunt relevante și utilitățile definitive, accesul, cartea tehnică și documentele pe care vânzătorul trebuie să le predea.
Locuințele viitoare și reglementarea actuală
Temeiul actual al regulilor privind locuințele viitoare este art. 422 alin. (6)–(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026). Regula contului distinct al dezvoltatorului se regăsește la alin. (10). Art. 22 din Legea nr. 10/1995 a fost abrogat prin art. 576 alin. (3) lit. c) din Cod; Legea nr. 207/2025 rămâne relevantă pentru istoricul reglementării. Data actului și regimul aplicabil trebuie analizate separat pentru promisiunile deja încheiate.
Pentru unitățile viitoare din condominii și locuințele individuale viitoare vizate de lege, dezvoltatorul poate promite înstrăinarea după îndeplinirea formalităților prevăzute: notarea autorizației, preapartamentarea condominiului și deschiderea cărților funciare pentru bunurile viitoare, după caz.
Promisiunea se încheie în formă autentică, cu extrasul de carte funciară corespunzător. Notarul solicită notarea ei în ziua întocmirii sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Înscrierea unui bun viitor nu certifică finalizarea construcției.
Rezervarea: maximum 60 de zile și 5% din preț
Convenția de rezervare prevăzută de art. 422 alin. (9) din Cod poate dura cel mult 60 de zile. Suma plătită se scade din preț și nu poate depăși 5% din acesta, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare.
Dacă promisiunea ori vânzarea nu se încheie până la expirarea termenului, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral suma în 30 de zile. Documentul trebuie să arate clar bunul rezervat, prețul și condițiile aplicabile; consecințele renunțării cumpărătorului necesită propria analiză.
Avansul și utilizarea banilor de către dezvoltator
Potrivit art. 422 alin. (10) din Cod, avansurile aferente promisiunii se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Legea condiționează folosirea lor de destinația proiectului și de confirmarea persoanei responsabile ori a dirigintelui de șantier.
Procentele de maximum 25% din preț pentru rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% pentru instalații privesc utilizarea sumelor. Ele nu trebuie prezentate drept un plafon general de 45% al avansului pe care cumpărătorul îl poate plăti. Contul distinct nu reprezintă, prin el însuși, o garanție de rambursare a banilor.
Clauzele care rămân esențiale înainte de semnare
Data actului contează. Noile formalități nu invalidează automat promisiunile încheiate anterior; se verifică legea aplicabilă și regulile tranzitorii. Indiferent de etapă, contractul trebuie să permită urmărirea obligațiilor și a consecințelor întârzierii.
- Identificarea bunului, suprafața, anexele, cotele comune și condițiile de predare.
- Prețul, taxele, scadențele, finanțarea cumpărătorului și radierea sarcinilor.
- Termenele, modificările permise, remedierea defectelor și restituirea sumelor.
Cum poate ajuta analiza juridică
Murar și Asociații poate verifica actele, formula observații asupra riscurilor și asista clientul la negocierea contractelor. Concluziile analizei se reflectă în clauzele privind încheierea contractului și plata prețului, în coordonare cu notarul și cu specialiștii tehnici implicați.
Întrebări utile
Este suficient un extras de carte funciară fără sarcini?
Nu. Extrasul se corelează cu titlul, actele construcției, situația cadastrală și condițiile tranzacției.
Un apartament viitor cu număr cadastral este finalizat?
Nu. Individualizarea cadastrală a bunului viitor este distinctă de recepția construcției, apartamentarea finală și predarea legală.
Surse juridice
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — Legea nr. 169/2026 — Art. 422 alin. (6)–(11): locuințe viitoare, rezervare și avans; art. 575–576: intrare în vigoare și abrogări; art. 583 alin. (3): corespondența trimiterilor. Pasajele citate au fost consultate în context.
- Legea nr. 207/2025 — Istoricul regulilor introduse în art. 22 din Legea nr. 10/1995 și completările privind publicitatea imobiliară. Pentru regimul actual al rezervării și avansului se vede art. 422 din Cod.
- Codul civil — Legea nr. 287/2009, forma consolidată — Art. 6: aplicarea în timp; art. 885: înscrierile imobiliare; art. 1244: forma autentică. Drepturile reale se verifică în actul constitutiv și cartea funciară.
Analiza oferă informații generale în raport cu sursele și data indicate. Soluția pentru o situație concretă depinde de documente, de legea aplicabilă și de eventualele reguli tranzitorii.